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三四线城市将迎来新一轮房价降价“跌势”?

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2019-11-17 17:02:18

自2019年第一季度国内三四线城市房地产市场繁荣以来,各地加大了三四线城市房地产监管力度。目前,虽然国内房价仍呈现多涨少跌的格局,但全国房价总体稳定是不争的事实。许多人担心一线和二线城市可能会受到严格控制,房价在短期内很难大幅下跌。接下来的三四行城市房价将迎来下跌。

今年第一季度三线和四线城市房价上涨有两个主要原因。首先,货币政策普遍宽松,大量资金流向房地产市场。今年上半年,个人贷款占全国贷款总额的近40%。相对而言,一、二级城市的房价受到严格控制,三、四级城市的房价正是资本追逐的目标。其次,自今年以来,许多三线和四线城市在经济下行压力不断加大的影响下,放松了对房地产的管制。一旦房地产法规出台,三线和四线城市的房价将被投机资金推高。

此外,还有棚户区的货币化安置。为了清除库存,国家发展和改革委员会要求CDB通过pls向当地政府付款。地方政府将直接向被拆迁家庭发放资金,被拆迁家庭将使用大量资金购买周边地区的房屋。虽然他们消化了大量的房地产库存,但也引发了三线和四线城市的房价上涨。然而,从去年10月开始,国务院要求房价上涨过快的三线、四线城市逐步退出货币化安置,代之以实物安置。三线和四线城市的房地产市场也将在未来逐渐降温。

那为什么接下来的三四线城市会面临新的衰退?首先,三线、四线城市产业结构相对单一,医疗和教育相对落后,城市间同质化竞争相对严重。除了春节、国庆节等节假日也聚集了一些人气,在大多数情况下,性格的外流大于外流,也就是说,大多数三线、四线城市对流动人口缺乏足够的吸引力。即使户籍制度自由化,也不会吸引大量人口流入。一旦对投机性房地产的需求消失,房价只能从上涨的地方上涨,然后回落。

此外,目前这一轮三线城市和四线城市的提价是在一线城市和二线城市提价完成后进行的。它已经上涨两年多了。想在三线和四线城市买房子的家庭已经买了,买不起房子的家庭只能观望。目前,三四线城市的住房空置率已经达到30%以上,泡沫很大。由于其短期内的快速上涨,在大幅上涨后很可能会进行大的调整。特别是,三线和四线城市的二手房市场长期以来一直是一个有价值的市场。因为三线和四线城市已经很大了,所以去市中心非常方便。大多数家庭更喜欢买新房,而不是二手房。

最后,原三线、四线城市转为货币化后,商品房存量压力大大减轻。然而,在过去的两年里,由于三、四线城市的房价翻了一番,大部分商品房的单价都超过了10000元/平方米,很多开发商已经在三、四线城市征地建房。目前,三线、四线城市商品房存量开始快速上升。未来,房价供过于求将更加突出。三线和四线城市房价下跌只是时间问题。

最近,有消息称,三线和四线城市的房价可能会大幅下跌。在这方面,我们并不认为这是毫无根据的。一些三线和四线城市人口大量外流,这是由房地产投机需求支撑的。与此同时,三四线城市家庭早就应该买下他们的房子,如果买不起,他们永远也不会买。更重要的是,三、四线城市将有大量增量商品房供应市场,市场需求将更加饱和。鉴于三、四线城市的数量在短期内将在两年内急剧增加,预计未来的衰退也将发生。

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